Hầu hết khách hàng khi mua dự án bất động sản bất kì đều được môi giới khuyên nên tìm hiểu kĩ và phân biệt các loại bản đồ 1/500, 1/2.000, 1/5.000 … của khu vực dự án muốn mua. Tuy nhiên, ý nghĩa thực sự của các loại bản đồ quy hoạch này là gì? Tầm quan trọng của chúng trong việc phát triển dự án ra sao là điều không phải ai cũng nắm rõ.
Không ít trường hợp người dân vì thiếu thông tin quy hoạch mà phải chịu cảnh tiền mất tật mang khi mua bán nhà, đất. Trong khi thông tin về quy hoạch đều luôn được các cơ quan quản lý công khai, minh bạch và dễ dàng tra cứu thì nhiều người vẫn bỏ qua bước này vì tin tưởng người bán hoặc không nắm rõ vấn đề.
Các nhà đầu tư khi tiếp cận những loại bản đồ trên sẽ có được cái nhìn bao quát nhất về mảnh đất. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư sẽ biết được mảnh đất định đầu tư sẽ có những tiện ích nào xung quanh, cơ sở hạ tầng tới đâu, khu vực được xây bao nhiêu tầng, phù hợp với việc đầu tư xây dựng gì… để lựa chọn đầu tư. Bài viết xin được trình bày một vài thông tin cơ bản về bản đồ quy hoạch cho các đọc giả tham khảo.
Bản đồ quy hoạch là gì?
Trước hết, chúng ta điểm qua các khái niệm cơ bản sau đây theo Luật Quy Hoạch Đô Thị 2009:
Quy hoạch là gì: Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.
Quy hoạch đô thị: là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.
Đồ án quy hoạch đô thị: là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị.
Bản đồ quy hoạch: là một trong những tài liệu bắt buộc của đồ án quy hoạch. Bản đồ quy hoạch là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.
Tùy theo chức năng, nhiệm vụ của từng đồ án (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) mà các bản đồ được quy định theo tỉ lệ tương ứng.
Nhiệm vụ của các loại quy hoạch:
Quy hoạch chung: là xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.
Quy hoạch phân khu: là xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.
Quy hoạch chi tiết: là xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.
Khoản 2 điều 25 Luật quy hoạch đô thị quy định: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ khu vực nội thị và các khu vực dự kiến phát triển”.
Tương tự, tỉ lệ bản đồ quy hoạch chung đối với thành phố thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000 (khoản 2 điều 26) và đối với thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000 (khoản 2, điều 27).
Phân biệt các loại bản đồ 1/500, 1/2.000, 1/5.000
Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500
Cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
Bản đồ quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.
Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.
Về pháp lý, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Việc thực hiện bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh thường do doanh nghiệp tổ chức lập. Chi phí cho việc lập quy hoạch sẽ tính vào chi phí của dự án. Còn lại các việc khác liên quan đến quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ do chính quyền địa phương tổ chức lập để phục vụ cho công tác quản lý xây dựng và cấp giấy phép xây dựng sau này. Việc hiểu rõ các loại bản đồ quy hoạch này sẽ giúp khách hàng nắm rõ tình trạng pháp lí của dự án để từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư sáng suốt nhất.
Mẫu bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500
Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000
Nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.
Nội dung của quy hoạch phân khu bao gồm: xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược.
Mẫu bản đồ quy hoạch chi tiết 1/2000
Mặt khác quy hoạch này có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó quy hoạch này liên quan mật thiết với quyền sờ hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất), vì vậy nó có giá trị pháp lý cao, nó là căn cứ để giải quyết tranh tụng.
Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000
Có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…
Có thể nói, bản đồ quy hoạch 1/5.000 là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…
Mẫu bản đồ quy hoạch chung 1/5.000
Thông tin bản đồ quy hoạch lấy ở đâu?
Hiện nay người dân có thể dễ dàng tra cứu bản đồ quy hoạch qua Internet. Tại TP.HCM, người dùng chỉ cần truy cập địa chỉ https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn ; tại Đồng Nai thì người dân cần truy cập địa chỉ http://atlas.dongnai.gov.vn … tương tự với các địa phương khác. Khi vào xem bản đồ quy hoạch, có nhiều chế độ hiển thị khác nhau để chọn như loại nền bản đồ, loại bản đồ…
Có thể xác định vị trí thửa đất dựa trên định vị GPS, sau đó bấm vào vị trí định vị trên giao diện rồi nhận thông tin quy hoạch. Ngoài ra, có thể tìm kiếm theo tọa độ (thể hiện trong sổ đỏ hoặc bản đồ hiện trạng vị trí) khi xem thông tin trên bản vẽ quy hoạch.
Tuy nhiên, hiện nay dữ liệu về thông tin quy hoạch đất đai chưa được cập nhật đầy đủ và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan, một số khu vực cũng chưa đưa các thông tin quy hoạch công bố rộng rãi trên mạng internet mà người dân có thể tra cứu nhanh chóng, nên để chắc chắn, người dân có thể đến một trong các cơ quan sau để đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch: Cán bộ địa chính UBND cấp xã/phường, Phòng TN&MT cấp huyện/quận, Phòng Quản lý đô thị cấp tỉnh/TP/quận, Trung tâm Phát triển quỹ đất đô thị, Trung tâm Xây dựng công trình và đô thị TP hoặc các phòng công chứng,… Phòng TN&MT của huyện/quận, nơi BĐS tọa lạc thường sẽ nắm rõ thông tin quy hoạch nhất và có trách nhiệm cung cấp khi người dân yêu cầu.
