Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và việc sang tên chỉ kết thúc khi được đăng ký vào sổ địa chính. Vậy, trường hợp chưa sang tên Sổ đỏ có được xây nhà không?
Chưa sang tên Sổ đỏ xong thì chưa có hiệu lực
Nguyên tắc khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai. Về mặt pháp lý nếu chưa đăng ký biến động theo quy định thì người nhận chuyển nhượng chưa trở thành người sử dụng đất nên chưa có các quyền của người sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, người nhận chuyển nhượng chỉ trở thành người sử dụng đất và được cấp mới hoặc được ghi tên trong Giấy chứng nhận nếu việc chuyển nhượng, tặng cho đã được đăng ký vào sổ địa chính.
Chưa sang tên Sổ đỏ xong vẫn có thể xây nhà
Như đã phân tích ở phần trên, nếu chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng chưa phải là người sử dụng đất.
Quyền xây dựng nhà trong trường hợp chưa sang tên được chia thành 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Phải có giấy phép xây dựng
Đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công theo quy định của Luật Xây dựng thì khi chưa sang tên sẽ không được phép xây dựng. Lý do rất đơn giản là khi chưa sang tên thì không có giấy tờ để đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Nếu tự ý xây dựng mà không có giấy phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ nếu không thể xin giấy phép xây dựng.
Trường hợp 2: Không phải xin giấy phép xây dựng
Nếu thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì vẫn được xây dựng nhà ở cho dù chưa phải là người sử dụng đất (thậm chí vẫn có quyền xây nhà trên đất người khác nếu được sự đồng ý của người đó). Vì không thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công nên khi hoạt động xây dựng thực tế chỉ cần đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất.
Tóm lại, chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong vẫn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở
* Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng khi xây nhà ở riêng lẻ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình (nhà ở) trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Lưu ý: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.
* Số lượng hồ sơ: 02 bộ.
Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép
Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân,…) nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp trực tiếp tại Phòng Xây dựng cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:
– Nếu hồ sơ đầy đủ thì ghi giấy biên nhận nhận hồ sơ và trao giấy hẹn cho người nộp.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Xử lý yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép xây dựng nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Như vậy, vẫn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, riêng trường hợp phải có giấy phép thì không được phép xây dựng.
