Nỗ lực ‘rã băng’ thị trường bất động sản

Tháo gỡ vướng mắc cho 500 dự án

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà vừa yêu cầu các địa phương làm việc trực tiếp với từng doanh nghiệp (DN), từng dự án bất động sản (BĐS) có vướng mắc để kịp thời tháo gỡ. Trao đổi với Báo Thanh Niên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết các tổ công tác của Chính phủ thành lập đang giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho hơn 500 dự án ở 5 TP trực thuộc T.Ư trong đó có các DN lớn như Novaland, Hưng Thịnh, DIC… Bước đầu, tổ công tác đã có hướng dẫn các địa phương, DN giải quyết, tháo gỡ theo thẩm quyền.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá thị trường BĐS có vai trò quan trọng trong hệ sinh thái kinh tế gồm công nghiệp, dịch vụ, du lịch, lưu trú, sản xuất vật liệu, tài chính, ngân hàng… BĐS cũng tác động đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động… Do vậy, Phó thủ tướng chỉ đạo tổ công tác cần tập trung hoàn thành công tác kiểm tra tại tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận…, địa bàn có nhiều kiến nghị của DN gửi đến Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và hoàn thành trước ngày 20.4 tới.

Trên cơ sở kết quả rà soát, tổng hợp các vướng mắc qua báo cáo của các địa phương, kiểm tra tại các dự án, từ kiến nghị của địa phương, DN gửi trực tiếp về tổ công tác, Phó thủ tướng giao các bộ: Xây dựng, TN-MT, KH-ĐT, Tài chính phân nhóm theo nguyên tắc cụ thể.

Nhóm các vướng mắc đã có quy định của pháp luật nhưng do khâu thực thi tại địa phương, yêu cầu Bộ Xây dựng có văn bản hướng dẫn cụ thể trước 25.4.2023 để các địa phương triển khai thực hiện.

Nhóm các vướng mắc do các quy định của pháp luật cần chỉ rõ các điều, khoản của thông tư, nghị định và các luật. Trong đó, đối với các vướng mắc có nguyên nhân từ các quy định tại thông tư, các bộ chủ trì, phối hợp Bộ Tư pháp để sửa đổi, bổ sung theo trình tự, thủ tục rút gọn để ban hành trong tháng 4.2023.

Đối với các vướng mắc có liên quan đến các luật, các vấn đề, nội dung mâu thuẫn giữa các luật: Đối với các nội dung đã được sửa đổi, bổ sung trong các luật đang chuẩn bị trình Quốc hội xem xét như luật Đất đai (sửa đổi), luật Nhà ở (sửa đổi), luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thì đề xuất Quốc hội cho phép thi hành sau 45 ngày kể từ ngày được Quốc hội thông qua; các vướng mắc chưa sửa đổi được ngay trong các luật đề xuất Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết để giải quyết.

Đối với các vấn đề thực tiễn chứng minh là cần thiết, phù hợp nhưng vướng quy định của luật hoặc các vấn đề đã làm sai luật nhưng không thể khắc phục thì tổng hợp, báo cáo, đề xuất cấp có thẩm quyền nguyên tắc giải quyết, không hợp thức hóa các sai phạm.

Nút thắt pháp lý, tín dụng và cán bộ sợ ký

Thống kê từ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy năm 2022 là năm mà tính chất khó khăn ở mức khắc nghiệt nhất đối với DN BĐS. Trong đó, khó khăn liên quan đến pháp lý chiếm tỷ lệ đến 70%. Chỉ riêng TP.HCM đã có 156 dự án trùm mền không thể triển khai nhiều năm gây lãng phí nghiêm trọng. Những vướng mắc này không chỉ diễn ra với các dự án nhà ở thương mại mà còn cả những dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, một phân khúc mà Chính phủ đang đẩy mạnh với đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân, nhất là dân nghèo ở các đô thị lớn.

Về vấn đề này, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, từng chia sẻ có thể chia các dự án đang vướng pháp lý trên địa bàn TP.HCM thành 3 nhóm để từng bước tháo gỡ. Đầu tiên là nhóm không thể thực hiện được; giải quyết được và cuối cùng là hồ sơ cần báo cáo cấp trên xem xét. Trên cơ sở đó, TP xác định các giải pháp cụ thể, tập trung tháo gỡ khó khăn pháp lý của các DN BĐS.

Ngoài vướng mắc về pháp lý, theo ông Phan Viết Nuôi, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Vạn Xuân, một vướng mắc lớn hiện nay với các DN BĐS đó là tín dụng. Đa số DN BĐS khó tiếp cận vốn vay, dù chấp nhận lãi suất cao do điều kiện cho vay quá khó. Ngân hàng yêu cầu dự án phải xong pháp lý mới cho vay. Nhưng xong pháp lý nghĩa là dự án phải đóng xong tiền sử dụng đất và phải có giấy phép xây dựng.

Trong khi đó, để có được giấy phép xây dựng, DN phải trải qua rất nhiều khâu, nhiều công đoạn, phải làm việc với rất nhiều cơ quan từ T.Ư đến địa phương, với thời gian hoàn thành trung bình mất 3 năm, thậm chí kéo dài 5 – 7 năm mới xong. “Đến khi dự án có giấy phép xây dựng thì DN có thể huy động vốn từ khách hàng, không cần phải vay tiền từ ngân hàng nữa. Nhưng từ lúc này đến đó, có khi DN đã không còn tồn tại. Hơn lúc nào hết hiện nay hầu hết người dân và DN cần tiếp cận vốn của ngân hàng để tồn tại và phát triển”, ông Nuôi cho hay.

Một vướng mắc khác khiến dự án không thể triển khai mà nhiều DN than phiền đó là tâm lý sợ ký, sợ trách nhiệm của lãnh đạo chính quyền địa phương. Đó là lý do hồ sơ dự án phải chạy lòng vòng khắp nơi hoặc nằm chết ở một cửa nào đó mà chính DN cũng không nắm được. “Thế nên việc Chính phủ yêu cầu phân loại từng dự án, từng loại vướng mắc, thậm chí lập tổ giải quyết tới từng DN khiến chúng tôi kỳ vọng rất lớn rằng sắp tới, các dự án bị tắc pháp lý sẽ được tháo gỡ, thị trường BĐS sẽ từ từ “rã băng” và đóng góp vào đà phục hồi tăng trưởng của nền kinh tế”, lãnh đạo một DN lớn tại TP.HCM nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng đây là cả một nỗ lực của Chính phủ, từ việc phát triển nhà ở xã hội rồi các nghị quyết về nới room tín dụng, về trái phiếu DN, tháo gỡ pháp lý, đến xử lý cán bộ. Việc Chính phủ đã lập các tổ công tác để giải quyết cho các DN lớn như: Novaland, DIC, Hưng Thịnh… là hết sức cần thiết bởi đây là các tập đoàn lớn, có tính lan tỏa. Đến nay có 6 tập đoàn lớn trên cả nước được giải quyết một số dự án đang gặp khó khăn và với số lượng dự án lớn mà Chính phủ yêu cầu giải quyết, báo cáo kết quả cụ thể sẽ tạo động lực lớn để thị trường BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Tăng quyền lực cho tổ công tác

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM), đánh giá những chỉ đạo gần đây của Chính phủ cũng như chính quyền các địa phương, đặc biệt là xử lý cho các tập đoàn có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường là hết sức cần thiết. Bởi từ những sự việc cụ thể, sau này sẽ có cách tiếp cận nhanh hơn trong việc xử lý các khó khăn, vướng mắc tương tự của các DN khác. Chính phủ đã có những giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS, nhưng nhiều nơi trong đó có TP.HCM đang vướng pháp lý, nợ, thậm chí sai phạm mà chưa giải quyết được dứt điểm. Phải giải quyết một cách đồng bộ mới mong có sinh khí trở lại.

Trong đó cần nâng tầm cho tổ công tác của Chính phủ, giúp tổ này có đủ thẩm quyền để giải quyết cho từng dự án, từng DN cụ thể. Bên cạnh gỡ vướng cho những dự án cũ, theo tôi, cần tập trung chính sách để hình thành một thị trường BĐS mới lành mạnh hơn, đáp ứng cho nhu cầu của đa số người dân. Nhất là phát triển nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền. Ngoài ra, như câu chuyện đường vành đai, các cảng, các khu công nghệ cao… khi được triển khai thực hiện sẽ dẫn dắt giới đầu tư sang một kỳ vọng mới, chu kỳ mới, tiếp tục tạo động lực tăng trưởng mới.

“Nếu cứ dồn hết sức lực để giải quyết những câu chuyện cũ mà ít quan tâm đến những cái mới để tạo nên hình hài mới sẽ rất khó. Tới đây sẽ có nghị quyết mới về cơ chế đặc thù, TP cần tận dụng để tạo nên một bức tranh mới cho phát triển không chỉ BĐS và cả nền kinh tế”, ông Nghĩa đề xuất.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới BĐS VN, phân tích muốn cứu thị trường BĐS, phải cho người mua nhà có điều kiện tiếp cận vốn dễ dàng, lãi suất thấp. Bởi hiện nay người mua vẫn tiếp cận vốn vay rất khó khăn, trong khi đó người có tiền không an tâm để mua BĐS vì lãi suất cao và lo sợ dự án không ra được sổ. Do vậy, cần có chính sách để người đã vay mua nhà đang khó khăn về tài chính được hỗ trợ về lãi suất, khoanh nợ, giãn nợ. Chứ cứu DN mà khách hàng không mua thì cũng “thua”. Vì vậy, nên hỗ trợ khách hàng mạnh mẽ hơn bằng cách tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho DN, để người mua nhà an tâm rằng mua nhà sẽ có sổ hồng. “Những tháo gỡ không chỉ từ Chính phủ mà còn từ phía Quốc hội trong việc nhanh chóng sửa các luật còn bất cập, chồng chéo”, ông Hoàng cho hay.